전세 보증금 반환 리스크
통합 진단 계산기

임대차 계약이 종료되고 임차인이 주택을 명도하면 임대인은 지체 없이 보증금을 반환해야 합니다. 판례상 통상 퇴거 후 1~2영업일이 기준입니다. 지연 시 임차인은 반환 청구 소송과 함께 연 5%(민법) ~ 12%(소송촉진법)의 지연이자를 청구할 수 있습니다.

매우 위험합니다. 전입신고 말소 즉시 대항력과 우선변제권이 소멸되어, 임대인이 파산하거나 경매가 진행되어도 보증금을 보호받을 수 없습니다. 보증금을 100% 수령 확인 후 즉시 말소 처리해야 하며, 이사가 불가피하다면 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청하세요.

임대인의 사정은 법적으로 보증금 반환 의무에 영향을 주지 않습니다. 계약 종료일 = 반환 의무 발생일입니다. 새 세입자 미확보 시 ① 전세자금대출(임대인 대출) 활용 ② 분할 합의(임차인 동의 필수) ③ 부동산 매도 후 반환 등을 검토해야 합니다. 반환 지연 시 지연이자 + 손해배상 청구 대상이 됩니다.

임차권등기명령은 계약 종료 후 보증금을 받지 못한 채 이사해야 할 때, 기존의 대항력·우선변제권을 유지해주는 법원 명령입니다. 주택 소재지 관할 지방법원에 신청하며 비용은 수만 원 수준입니다. 이사하기 전에 반드시 먼저 신청해야 효력이 발생합니다. 등기 완료 후 전입신고 말소해도 권리가 유지됩니다.

① 잔금 당일 등기부등본 재열람 — 당일 신규 대출·가압류 여부 확인 ② 열쇠 반납과 보증금 지급의 동시이행 안내 — 어느 한쪽이 먼저 이행되지 않도록 중재 ③ 서류상 퇴거일과 실제 퇴거일 일치 여부 확인 ④ 임차인의 전입·확정일자 유지 여부 사전 안내 ⑤ 퇴거 확인서 작성 및 양측 서명 수령을 반드시 이행해야 합니다.

계약서상 종료일과 실제 퇴거일이 다를 경우 ① 임차인 관점: 실제 명도 전까지 대항력이 유지되므로 권리에는 문제없지만, 임대인이 점유 지연에 따른 손해배상을 주장할 수 있습니다 ② 임대인 관점: 새 임차인 입주일과 충돌할 경우 이중 계약 분쟁이 발생할 수 있습니다 ③ 중개사 관점: 양측 날짜를 서면으로 명확히 합의하지 않으면 중개사 배상 책임으로 이어질 수 있으므로 반드시 확인서를 작성해야 합니다.

근저당이 존재하면 경매 시 임차인의 보증금보다 근저당 채권이 우선할 수 있습니다. 대처 방법: ① 계약 전 등기부등본 확인 — 선순위 근저당 채권액 + 보증금이 시세의 80% 이하인지 검토 ② 전세보증보험(HUG·HF) 가입 — 가장 확실한 안전장치 ③ 계약 후 대출이 늘었다면 임차인 동의 없는 추가 대출은 임대인 계약 위반으로 해지 사유가 됩니다 ④ 이미 위험하다면 대한법률구조공단(132)에 즉시 상담하세요.

가입 기관: HUG(주택도시보증공사) 1566-9009, HF(한국주택금융공사), SGI서울보증. 가입 조건: 계약 기간의 1/2 이전에 신청해야 하며 보증료는 보증금의 약 0.02~0.128% 수준입니다. 보상 절차: ① 임대인에게 반환 요청 → 거절 또는 무응답 시 ② 보증기관에 보상 청구서 + 계약서 + 내용증명 제출 → ③ 보증기관이 대신 지급 후 임대인에게 구상권 행사. 계약 초기에 반드시 가입하는 것이 가장 안전합니다.